賃貸オーナーの火災保険はどこまで補償される？必要な補償・特約と選び方
賃貸物件を所有するオーナー様にとって、火災や自然災害による建物の損害は、賃貸経営に大きな影響を与えるリスクのひとつです。
火災保険は火災だけでなく、風災や水災、水濡れなども補償の対象となる場合があります。
さらに、第三者への賠償責任や家賃収入の減少など、賃貸経営特有のリスクへの備えも重要です。
この記事では、賃貸オーナー様向け火災保険の補償範囲や特約の違い、物件に合った補償の選び方をわかりやすく解説します。
賃貸オーナーに火災保険が必要な理由
アパートやマンションなどの建物は、オーナー様にとって大切な資産です。
火災や自然災害などで建物が被害を受けると、多額の修繕費がかかるだけでなく、被害の程度によっては賃貸経営を続けることが難しくなる可能性もあります。
こうした建物への損害に備えるのが、火災保険です。
オーナーの火災保険は「建物」を守るのが基本
火災保険の補償対象は、火災だけではありません。
契約内容によっては、落雷や台風などによる風災、大雨による水災、水濡れなど、さまざまな事故や災害による建物の損害を補償できます。
賃貸物件では、火災や自然災害によって屋根や外壁、室内などが損傷すると、修繕にまとまった費用が必要になることがあります。
そのため、所有する建物を火災保険の対象として、万一の損害に備えることが重要です。
また、近隣の建物からの「もらい火」にも注意が必要です。
失火責任法（失火による損害賠償の責任を定めた法律）では、火元となった人に重大な過失がある場合などを除き、原則として損害賠償を請求できません。
近隣からの延焼による損害についても、自分の火災保険で備えておくことが大切です。
入居者の火災保険とオーナーの火災保険は役割が違う
入居者が火災保険に加入していても、オーナー様の火災保険が不要になるわけではありません。
それぞれ火災保険で守る対象が異なるためです。
| オーナー | 入居者 | |
|---|---|---|
| 主な補償対象 | オーナーが所有する建物など | 入居者が所有する家具・家電など |
| 賠償責任への備え | 建物の所有・管理によって第三者に損害を与えた場合など | 借りている部屋や他人に損害を与えた場合など |
| 主な目的 | 所有する建物や賃貸経営を守る | 自分の家財や損害賠償に備える |
たとえば、入居者の家具や家電が火災で損害を受けた場合は、基本的に入居者自身の家財を対象とする火災保険で備えます。
一方、建物はオーナー様の所有物であるため、建物を対象とする火災保険で備えるのが基本です。
つまり、「入居者が火災保険に入っているから大丈夫」と考えるのではなく、それぞれ何を守るための保険なのかを分けて考えることが大切です。
賃貸オーナーの火災保険はどこまで補償される？
火災保険は、火災以外にもさまざまな事故や自然災害による損害を補償します。
主な補償と、賃貸物件で想定される被害の例は以下のとおりです。
| 主な補償 | 賃貸物件で想定される被害の例 |
|---|---|
| 火災・落雷・破裂・爆発 | 火災で建物が焼けた、落雷で建物の設備が損傷した |
| 風災・雹災・雪災 | 台風や強風で屋根・外壁が破損した、雹で建物が損傷した |
| 水災 | 洪水や内水氾濫などで建物が浸水した |
| 水濡れ | 給排水設備の事故などで天井や壁が水濡れした |
| 盗難 | 盗難の際に窓やドアなどを壊された |
| 物体の落下・飛来・衝突など | 車が建物に衝突して外壁が壊れた |
| 不測かつ突発的な事故による破損など | 偶然の事故で建物や設備が破損した |
火災・落雷・破裂・爆発
火災のほか、落雷やガスなどによる破裂・爆発で建物に生じた損害も、火災保険で補償される場合があります。
たとえば、火災で壁や天井が焼けた場合や、落雷によって建物に付属する設備が損傷した場合などが該当します。
風災・雹災・雪災
台風や強風、雹、大雪などによる建物の損害に備える補償です。
たとえば、台風や強風による屋根・外壁の破損や、雹による建物の損傷、大雪の重みによる建物の破損などが考えられます。
水災
台風や豪雨による洪水、内水氾濫、土砂災害などで建物が損害を受けた場合に備える補償です。
水災のリスクは物件の立地によって大きく異なります。
ハザードマップで物件周辺のリスクを確認し、水災補償の必要性を検討しましょう。
なお、水災補償には損害の程度などについて保険金の支払条件が設けられている場合があります。
水濡れ
水濡れは「水災」と原因が異なります。給排水設備の事故による漏水などで、建物が水に濡れて損害を受けた場合に備える補償です。
たとえば、上階からの漏水によって下の階の天井や壁が水濡れした場合などが考えられます。
ただし、水漏れであれば必ず補償されるわけではなく、原因や契約内容によって補償の可否が異なります。
盗難
盗難の際に建物が壊された場合などに備える補償です。
たとえば、空き巣が侵入する際に窓ガラスやドア、鍵などを壊したケースが考えられます。
物体の落下・飛来・衝突など
建物の外部から物が落ちてきたり、飛んできたり、衝突したりして生じた損害に備えます。
たとえば、自動車が建物に衝突して外壁などが壊れた場合が挙げられます。
不測かつ突発的な事故による破損など
偶然の事故によって建物や設備などを壊してしまった場合に備えられる補償です。
ただし、経年劣化や通常の使用による消耗などは基本的に対象になりません。
補償対象となる事故や免責金額などは契約内容を確認しましょう。
火災保険の「建物」と「家財」は何が違う？
火災保険では、「建物」と「家財」を分けて考えます。
所有する建物を対象に火災保険へ加入するのが基本ですが、オーナー様自身が所有する家財がある場合は、その補償についても確認しておく必要があります。
まずは、建物と家財の違いを見てみましょう。
| 主な対象 | |
|---|---|
| 建物 | 建物本体、門、塀、物置、車庫、建物に取り付けられた設備など |
| 家財 | 家具、家電など、建物内にある持ち物 |
建物補償の対象
「建物」には、アパートやマンションなどの建物本体だけでなく、門や塀、物置、車庫などが含まれる場合があります。
また、建物に取り付けられた電気・ガス・冷暖房設備なども、建物として扱われることがあります。
所有する建物のどこまでが保険の対象になっているのかを確認しておくことが大切です。
家財補償の対象
「家財」とは、家具や家電など、建物内にある持ち物を指します。
賃貸住宅では、入居者が所有する家具や家電などは、オーナー様が契約する建物の火災保険では補償されません。
入居者自身の家財については、入居者が家財を対象とする火災保険で備えるのが基本です。
オーナー所有の家財がある場合は補償内容を確認
家具・家電付きの賃貸物件などでは、室内にオーナー様が所有する家財が置かれている場合があります。
こうした家財は、建物だけを対象とした火災保険では補償されない場合があります。
所有の家具や家電などがある場合は、何が保険の対象になっているのかを確認しておきましょう。
賃貸経営で検討したい3つの特約
賃貸経営では、建物そのものへの損害だけでなく、第三者への損害賠償や家賃収入の減少などが発生することもあります。
こうしたリスクに備えるため、火災保険にはさまざまな特約があります。
検討したい主な特約は、以下の3つです。
| 特約 | 主に守るもの | 具体例 |
|---|---|---|
| 施設賠償責任特約 | 第三者への損害賠償 | 外壁の一部が落下し、通行人にけがをさせた |
| 家賃補償特約 | 家賃収入 | 火災で部屋を貸せなくなり、家賃収入が減少した |
| 家主費用特約 | 死亡事故などに伴う費用・家賃損失 | 室内で孤独死が発生し、原状回復費用や家賃損失が生じた |
施設賠償責任特約｜第三者への損害賠償に備える
施設賠償責任特約は、建物の所有や管理に関する事故によって、入居者や通行人などの第三者にけがをさせたり、物を壊したりして、オーナー様が法律上の損害賠償責任を負った場合などに備える特約です。
火災保険の建物補償が「自分の建物への損害」に備えるのに対し、施設賠償責任特約は「第三者への損害賠償」に備える点が大きな違いです。
家賃補償特約｜事故による家賃収入の減少に備える
家賃補償特約は、火災などの補償対象となる事故によって賃貸物件が損害を受け、物件を貸せなくなった場合の家賃収入の減少に備える特約です。
建物の修繕費が火災保険で補償されても、修繕中などの家賃収入まで補償されるとは限りません。
家賃補償特約を検討する際は、対象となる事故や補償される期間、金額などを確認しておきましょう。
家主費用特約｜孤独死などに伴う費用や家賃損失に備える
家主費用特約は、賃貸住宅内で孤独死などの死亡事故が発生した場合に、オーナー様が負担する費用や家賃損失に備える特約です。
商品によっては、原状回復や遺品整理などにかかる費用のほか、事故後の空室や家賃の値下げによる家賃損失などが補償される場合があります。
対象となる事故や費用、補償期間、支払限度額などは商品によって異なるため、契約内容を確認しておきましょう。
賃貸オーナーが火災保険を選ぶ6つのポイント
火災保険を選ぶ際は、所有する物件にどのようなリスクがあるかを考えることが大切です。
物件の立地や建物の特徴、所有形態、事故が起きた場合の賃貸経営への影響などを踏まえて、必要な補償を検討しましょう。
- 物件の立地や災害リスクを確認する
- 建物の構造や状態を確認する
- 建物の所有形態や管理上のリスクを確認する
- 家賃収入が減少した場合の影響を考える
- 死亡事故など賃貸経営特有のリスクも考える
- 保険金額や免責金額、補償条件を確認する
- 1.物件の立地や災害リスクを確認する
-
物件の所在地によって、想定される自然災害のリスクは異なります。
自治体などが公開しているハザードマップを確認し、洪水や内水氾濫、土砂災害などのリスクを把握しておきましょう。
また、台風や大雪など、地域で起こりやすい災害も踏まえて補償内容を検討することが大切です。
【例】河川の近くや浸水が想定される地域にある物件 → 水災補償を優先して確認
- 2.建物の構造や状態を確認する
-
建物の構造や築年数、状態なども確認しておきたいポイントです。
同じ災害でも、建物の特徴によって想定される損害や修繕にかかる費用は異なります。
木造や鉄筋コンクリート造など、建物の構造や規模、状態を踏まえて、火災や自然災害によるリスクを確認し、必要な補償を検討しましょう。
- 3.建物の所有形態や管理上のリスクを確認する
-
一棟物件と区分マンションでは、所有・管理する範囲が異なります。
一棟アパートや一棟マンションでは、共用部分などの管理に関する事故によって、第三者への損害賠償が発生する可能性があります。
一方、区分マンションでは、専有部分と共用部分で火災保険の対象が分かれるのが一般的です。
【例】一棟アパートや一棟マンション → 施設賠償責任特約／区分マンション → 管理組合が加入している火災保険の補償範囲を確認
- 4.家賃収入が減少した場合の影響を考える
-
火災などで物件を貸せなくなると、建物の修繕費だけでなく、家賃収入が減少する可能性があります。
どの程度の家賃減少まで自己資金で対応できるかを考え、事故が起きた場合の賃貸経営への影響も確認しておきましょう。
【例】事故によって複数の部屋を貸せなくなるなど、家賃収入への影響が大きい場合 → 家賃補償特約を検討
- 5.死亡事故など賃貸経営特有のリスクも考える
-
賃貸住宅では、孤独死などの死亡事故によって、原状回復や遺品整理などの費用が発生したり、空室や家賃の値下げによって家賃損失が生じたりする場合があります。
こうしたリスクは物件の種類にかかわらず考えておきたいものです。
【例】死亡事故による費用や家賃損失に備えたい場合 → 家主費用特約を検討
- 6.保険金額や免責金額、補償条件を確認する
-
必要な補償だけでなく、保険金額や免責金額、保険金が支払われる条件なども確認しましょう。
保険料だけで選ぶのではなく、万一の際に必要な補償を受けられるかを確認することが大切です。
一方で、補償を広げるほど保険料が高くなる傾向があるため、物件で想定されるリスクとのバランスを考えて選びましょう。
火災保険で補償されない主なケース
火災保険に加入していても、建物に生じたすべての損害が補償されるわけではありません。事故の原因や契約内容によっては、保険金が支払われない場合があります。
補償対象外となるケースや保険金の支払条件は、保険会社や商品、契約内容によって異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。
経年劣化や通常の使用による消耗
建物の老朽化や通常の使用による消耗は、基本的に火災保険の補償対象になりません。
たとえば、時間の経過による屋根や外壁の劣化などが該当します。
地震・噴火・津波による損害
地震や噴火、それらによる津波を原因とする火災や損壊などは、基本的に火災保険だけでは補償されません。
こうした損害に備えるには、地震保険への加入を検討する必要があります。
なお、地震保険は単独では契約できず、火災保険とセットで契約します。
契約していない補償による損害
火災保険は、契約するプランによって補償される事故の範囲が異なります。
たとえば、水災補償を付けていない場合、洪水や内水氾濫などによって建物が損害を受けても、基本的に水災としての補償は受けられません。
保険料だけで判断せず、物件で想定されるリスクが補償範囲に含まれているかを確認しておくことが大切です。
事故・災害が起きたら？保険金請求の一般的な流れ
火災や自然災害などで賃貸物件に被害が生じた場合の保険金請求の一般的な流れを確認しておきましょう。
なお、必要な手続きや書類などは、事故の内容や保険会社、契約内容によって異なります。
-
STEP1.安全を確保して被害状況を確認する
STEP2.保険会社や代理店へ連絡する
STEP3.被害状況を記録し、必要書類を準備する
STEP4.保険会社による損害状況の確認を受ける
STEP5.修繕を進め、家賃収入への影響にも対応する
STEP6.保険金を受け取る
- STEP1.安全を確保して被害状況を確認する
-
まずは入居者などの安全確保を優先し、必要に応じて消防や警察へ連絡します。
安全が確認できたら、建物の被害状況を確認しましょう。
- STEP2.保険会社や代理店へ連絡する
-
契約している保険会社や代理店へ事故の発生を連絡します。
事故が発生した日時や場所、原因、被害状況などを伝え、今後の手続きを確認しましょう。
- STEP3.被害状況を記録し、必要書類を準備する
-
損害箇所の写真を撮るなど、修繕前の被害状況を記録しておきます。
修理見積書など、保険金請求に必要な書類も保険会社の案内に従って準備します。
- STEP4.保険会社による損害状況の確認を受ける
-
提出した書類などをもとに、保険会社が事故の原因や損害状況を確認します。
必要に応じて現地調査が行われ、契約内容などに基づいて保険金の支払額が決まります。
- STEP5.修繕を進め、家賃収入への影響にも対応する
-
被害を受けた建物の修繕を進めます。
修繕期間中に部屋を貸せず家賃収入が減少した場合は、家賃補償特約などの対象になるか確認しましょう。
- STEP6.保険金を受け取る
-
保険金の支払額が確定すると、指定した口座などへ保険金が支払われます。
支払額や内訳も確認しておきましょう。
よくある質問
火災保険について、よくある質問を紹介します。
- 賃貸オーナーは火災保険への加入が義務ですか？
-
火災保険への加入は、法律で一律に義務付けられているわけではありません。
ただし、火災や自然災害による建物の損害に備えるため、加入を検討することが大切です。
また、融資を受ける際に加入を求められる場合もあります。
- 入居者が火災保険に加入していれば、オーナーの火災保険は不要ですか？
-
入居者とオーナー様では、火災保険で備える対象が異なります。
一般的に、入居者は自分の家財などに備え、オーナー様は所有する建物の損害に備えます。
そのため、入居者が火災保険に加入していても、オーナー様の火災保険が不要になるわけではありません。
- 火災保険の補償内容は途中で変更できますか？
-
契約期間中でも、補償内容や特約などを変更できる場合があります。
変更できる内容や手続きは保険会社や商品によって異なるため、保険会社や代理店へ確認しましょう。
まとめ
火災保険は、所有する建物を火災や自然災害などによる損害から守るための大切な備えです。
火災だけでなく、風災や水災、水濡れなども、契約内容によって補償の対象となります。
また、賃貸経営では、第三者への損害賠償や家賃収入の減少、孤独死などに伴う費用や家賃損失にも備えておきたいところです。
必要に応じて、施設賠償責任特約や家賃補償特約、家主費用特約などを検討しましょう。
必要な補償は、物件の立地や建物の構造、所有形態などによって異なります。
保険料だけで判断せず、所有する物件にどのようなリスクがあるのかを確認し、必要な補償を選ぶことが大切です。
