用途地域とは？13種類それぞれの特徴や違い、調べ方を解説

用途地域とは、住宅や店舗、工場など、建てられる建物の種類や用途を制限するために定められた地域区分のことです。

用途地域は全部で13種類あり、それぞれ建てられる建物や街の特徴が異なります。
用途地域による違いは、周辺の住環境や利便性にも関係するため、住まいや店舗などの物件を探す際にも確認しておきたい情報の一つです。

この記事では、用途地域の基本的な意味や13種類それぞれの特徴と違い、用途地域の調べ方についてわかりやすく解説します。

• 用途地域とは

• 13種類の用途地域とそれぞれの特徴

• 用途地域の調べ方

• 用途地域を確認する際の注意点

• 用途地域と都市計画区域の関係

• よくある質問

• まとめ

用途地域とは、都市計画法に基づいて定められる地域区分で、住宅や店舗、工場など、建てられる建物の種類や用途を制限するためのものです。

住宅地に大規模な工場が建つなど、異なる用途の建物が無秩序に混在すると、騒音や交通量の増加などによって、住環境や地域の利便性に影響が出る可能性があります。
こうした問題を防ぎ、それぞれの地域に適した街づくりを進めるために、用途地域が設けられています。

用途地域は「住居系」「商業系」「工業系」の3つに大きく分けられ、全部で13種類あります。
地域ごとに建てられる建物の種類や規模などが異なります。

13種類の用途地域とそれぞれの特徴

用途地域は、建てられる建物の種類や規模などによって特徴が異なります。
まずは、住居系・商業系・工業系の3つの分類について確認しましょう。

住居系・商業系・工業系の違い

用途地域は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類され、それぞれ次のような特徴があります。

13種類の用途地域一覧

まずは、13種類の用途地域とそれぞれの特徴を一覧表で確認し、続いて各用途地域について詳しく解説します。

住居系の用途地域

住居系の用途地域には、次の8種類があります。
それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

①第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
一戸建て住宅や低層マンションなどが中心で、建物の高さは原則として10mまたは12m以下に制限されています。

小中学校や、小規模な店舗・事務所を兼ねた住宅などは建てられますが、独立した店舗や大規模な商業施設は原則として建てられません。
そのため、比較的静かで落ち着いた住環境が形成されやすい地域です。

②第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
第一種低層住居専用地域と同様に、建物の高さは原則として10mまたは12m以下に制限されています。

第一種低層住居専用地域との違いは、床面積150㎡以内の一定の店舗や飲食店なども建てられる点です。
コンビニエンスストアや喫茶店などが立地することもあり、落ち着いた住環境を保ちながら、日常の買い物などにも便利な地域です。

③第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
低層住居専用地域とは異なり、10mまたは12mという一律の高さ制限がなく、3階建て以上のマンションなども建てられます。

住宅のほか、学校や病院、床面積500㎡以内の一定の店舗なども建てられます。
一方、一般的なオフィスビルやホテルなどは原則として建てられません。
住宅を中心としながら、日常生活に必要な施設も立地する地域です。

④第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
第一種中高層住居専用地域よりも建てられる施設の範囲が広く、床面積1,500㎡以内の一定の店舗や事務所なども建てられます。

マンションなどの住宅に加え、スーパーマーケットなどの商業施設も立地することがあり、日常の買い物などに便利な住環境が形成されやすい地域です。

⑤第一種住居地域

第一種住居地域は、住環境を守りながら、住宅以外の施設も一定の範囲で認められる地域です。
住宅やマンションのほか、床面積3,000㎡以内の店舗や事務所、ホテルなども建てられます。

住宅と商業施設などが共存し、買い物や外食などに便利な環境が形成されやすい地域です。
一方、店舗や道路の状況によっては、人通りや交通量、騒音などが気になる場合もあります。

⑥第二種住居地域

第二種住居地域は、主に住環境を守るための地域で、第一種住居地域よりも幅広い用途の建物が認められています。
住宅やマンション、店舗、事務所などに加え、カラオケボックスやパチンコ店などの娯楽施設も建てられます。

住宅と商業施設などが共存し、買い物や娯楽などの利便性が高くなりやすい地域です。
一方、施設の立地状況によっては、人通りや交通量が多く、騒音などが気になる場合もあります。

⑦準住居地域

準住居地域は、住宅の住環境と自動車関連施設などの利便性の調和を図るための地域です。
主に国道や幹線道路沿いなどに指定され、住宅や店舗、事務所のほか、自動車修理工場や自動車のショールームなども一定の条件で建てられます。

車での移動に便利な地域ですが、道路の交通量によっては、騒音や排気ガスなどが気になる場合もあります。
そのため、物件を選ぶ際は周辺環境を確認しておくことが大切です。

⑧田園住居地域

田園住居地域は、農業と調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
2018年に新設された用途地域で、第一種低層住居専用地域と同様に、建物の高さは原則として10mまたは12m以下に制限されています。

一戸建て住宅などのほか、農産物の直売所や農家レストランなど、農業に関連する一定の施設も建てられます。
住宅と農地が共存し、身近に農地や緑がある住環境が特徴です。

商業系の用途地域

商業系の用途地域には、次の2種類があります。
それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

⑨近隣商業地域

近隣商業地域は、周辺住民が日用品の買い物などをする際の利便性を高めるための地域です。
スーパーマーケットや飲食店、事務所などのほか、住宅やマンションも建てられます。

商店街や駅周辺などに指定されることがあり、買い物や外食などに便利な地域です。
一方、店舗の立地状況によっては、人通りや交通量が多く、騒音などが気になる場合もあります。

⑩商業地域

商業地域は、主に商業活動の利便性を高めるための地域です。
百貨店やショッピングモールなどの大型商業施設、オフィスビル、飲食店、ホテルなど、幅広い用途の建物が認められています。

住宅やマンションも建てられ、駅周辺や繁華街などに指定されることが多い地域です。
買い物や交通の利便性が高い一方、場所によっては人通りや交通量が多く、騒音などが気になる場合もあります。

工業系の用途地域

工業系の用途地域には、次の3種類があります。
それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

⑪準工業地域

準工業地域は、主に環境悪化のおそれが少ない工場などが立地する地域です。
工場のほか、住宅やマンション、店舗、事務所、学校、病院など、幅広い用途の建物が認められています。

住宅と工場、商業施設などが混在することもあり、生活の利便性が高い場合もあります。
一方、周辺の工場の種類や立地状況によっては、騒音や交通量などが気になる場合もあるため、物件を選ぶ際は周辺環境を確認しておくことが大切です。

⑫工業地域

工業地域は、主に工業活動の利便性を高めるための地域です。
準工業地域よりも幅広い種類の工場を建てられるほか、住宅やマンション、店舗なども建てられます。
ただし、学校や病院、ホテルなどは原則として建てられません。

住宅を建てることはできますが、周辺の工場の稼働状況によっては、騒音や振動、トラックの往来などが気になる場合もあります。
そのため、物件を選ぶ際は周辺環境を確認しておくことが大切です。

⑬工業専用地域

工業専用地域は、工業活動の利便性を高めるための地域です。
さまざまな種類の工場や倉庫などを建てられますが、住宅やマンション、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

工場の操業を優先する地域で、臨海部の工業地帯などに指定されることがあります。
住宅の建築が認められていないため、住居を探す際の選択肢には含まれない地域です。

用途地域の調べ方

用途地域は、自治体が公開している都市計画図などで確認できます。
インターネットで調べるほか、自治体の窓口や不動産会社に確認する方法もあります。
それぞれの調べ方を紹介します。

自治体のホームページで調べる

用途地域は、市区町村のホームページで公開されている都市計画図や都市計画情報マップなどを利用して調べられます。

自治体によっては、住所や場所を検索することで、該当する用途地域を確認できます。
地図上で用途地域ごとに色分けされていることも多く、周辺地域との違いも把握しやすいのが特徴です。

調べる際は、「〇〇市 用途地域」「〇〇市 都市計画図」などのキーワードで検索するとよいでしょう。

自治体の窓口で確認する

インターネットで用途地域を確認できない場合や、詳しい情報を知りたい場合は、自治体の都市計画担当窓口などに問い合わせる方法もあります。
用途地域のほか、建ぺい率や容積率、高さ制限など、建物に関する規制についても確認できます。
自治体によっては電話で問い合わせることもできるため、事前に確認方法を調べておくとよいでしょう。

不動産会社に確認する

不動産会社に用途地域を確認する方法もあります。

不動産会社の物件情報には、用途地域が記載されていることがあります。
記載がない場合や詳しい内容を知りたい場合は、担当者に問い合わせてみましょう。

賃貸住宅を探している場合は、周辺の住環境についても確認しておくとよいでしょう。
また、店舗の出店を検討している場合は、希望する業種で営業できるかどうかについても、あわせて相談することをおすすめします。

用途地域を確認する際の注意点

ここでは、用途地域を確認する際の注意点を紹介します。

１．用途地域だけで建物の建築や利用の可否は決まらない

用途地域によって建てられる建物の種類は制限されていますが、実際に建築できるかどうかは、ほかの法令や条例などによっても異なります。
また、賃貸物件の場合は、用途地域で認められている用途であっても、賃貸借契約によって利用が制限されていることがあります。
特に、店舗の出店を検討している場合は、希望する業種で営業できるかどうかを、管理会社や貸主、必要に応じて自治体の担当窓口などに確認しておきましょう。

２．建ぺい率・容積率などの制限も確認する

住宅や店舗などを建築する場合は、用途地域だけでなく、建ぺい率や容積率などの制限も確認する必要があります。
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ面積の割合を示すものです。

また、建物の高さや道路との位置関係などにも制限が設けられている場合があります。
同じ用途地域でも建てられる建物の規模や形状が異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

３．用途地域が変更される場合がある

用途地域は、一度指定されたらずっと同じというわけではなく、都市計画の見直しによって変更されることがあります。
例えば、駅周辺の再開発や道路の整備などに伴い、用途地域の種類や範囲が変更される場合があります。
そのため、以前調べたことがある土地や物件でも、最新の用途地域を自治体のホームページなどで確認することが大切です。

４．実際の周辺環境も確認する

用途地域は、その地域の土地利用の方針を示すものですが、実際の住みやすさや街の雰囲気まで決まるわけではありません。
例えば、住居系の用途地域でも交通量の多い道路に面している場合があり、商業系の用途地域でも比較的落ち着いた住宅街が形成されていることがあります。

賃貸住宅を探す際は、用途地域だけで判断せず、周辺の交通量や騒音、買い物施設の充実度なども確認しましょう。
実際に現地を訪れて周辺環境を確かめておくと安心です。

用途地域と都市計画区域の関係

用途地域を理解するうえでは、都市計画区域の区分についても知っておくことが大切です。
ここでは、それぞれの特徴と用途地域との関係について解説します。

市街化区域とは

市街化区域とは、すでに市街地が形成されている区域や、今後おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進める区域です。
住宅や商業施設などの建築を想定しており、道路や公園、下水道などの都市基盤の整備が進められます。
市街化区域では、原則として用途地域が指定され、住宅地や商業地、工業地などの土地利用が計画的に進められています。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、市街化を抑制するために指定される区域です。
農地や自然環境などの保全を図るため、住宅や店舗などの建築や開発行為は原則として制限されています。
ただし、一定の条件を満たす場合には、建築が認められることもあります。

市街化調整区域では、原則として用途地域は指定されません。
用途地域の指定がないからといって、自由に建物を建てられるわけではないため注意が必要です。

非線引き区域とは

非線引き区域（非線引き都市計画区域）とは、市街化区域と市街化調整区域の区分が設けられていない都市計画区域のことです。
地域の状況に応じて土地利用が行われており、用途地域が指定されている場所と、指定されていない場所があります。

用途地域が指定されていない場所でも、建ぺい率や容積率などの建築制限が適用される場合があります。
そのため、土地や建物の利用を検討する際は、自治体に確認することが大切です。

よくある質問

用途地域について、よくある質問を紹介します。

まとめ

用途地域とは、住居や商業、工業などの土地利用を適切に進めるために定められた地域のことです。
全部で13種類あり、それぞれ建てられる建物の種類や用途などが異なります。
用途地域を知ることで、周辺にどのような建物が建てられるのかを把握でき、住環境や物件選びの参考になります。

ただし、用途地域だけで街の雰囲気や住みやすさが決まるわけではありません。
賃貸住宅や店舗などの物件を探す際は、用途地域に加えて、実際の周辺環境や物件の利用条件なども確認することが大切です。